Rédigé par
Andréa BochniakPublié le
10/8/2019
Le démembrement consiste à séparer la pleine propriété d’un bien immobilier, avec d’un côté la nue-propriété et de l’autre l’usufruit.
Le démembrement est un outil de transmission trés intéressant, car il a pour effet de minimiser les droits de succession.
Tout type de bien immobilier peut être démembré.
A l’issue de la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de son bien, sans payer de droit de succession ou de donation.
Le montage le plus couramment utilisé consiste à transmettre à ses enfants la nue-propriété d’un bien en optimisant la valorisation en fonction de l’âge du donateur.
Pour un usufruit viager (qui se termine au décès de l’usufruitier) le barème suivant est appliqué :
La valeur fiscale de la nue-propriété est calculée par soustraction.
Plus le donateur est jeune plus la valeur de la nue-propriété est faible. Cela permettant ainsi de transmettre la nue-propriété à un moindre coût fiscal via l’abattement existant relatif aux donations (100 000€ + 31 865€ / enfant tous les 15 ans).
Quand l'usufruit est fixé pour une durée déterminée sa valeur fiscale est égale à 23% de la pleine propriété par période de dix ans (dans la limite de la valeur fiscale de l'usufruit viager).
Exemple : un parent de 45 ans souhaite transmettre la nue-propriété d’un bien d’une valeur de 230 000€ à son enfant. La valeur de la nue-propriété est estimée à 40% de la valeur de la pleine propriété, soit 92 000€.
Pour mémoire le donateur bénéficie d’un abattement de 100 000€ sur la transmission d’un bien :
Si la donation s'effectue désormais sur la pleine propriété soit sur un montant de 230 000€, le donateur devra s'acquitter d'une taxe de 20% après abattement de 100 000€.
Le démembrement laisse place également à d’autres montages tels que :
Le démembrement temporaire de propriété à titre professionnel peut également être utilisé et s’avérer intéressant. Attention toutefois aux risques afférents, cette opération ne peut
être réalisée dans le seul but d’optimiser fiscalement sa situation.
Toujours est-il que le concept est le suivant :
Le démembrement peut être réalisé sur les parts sociales de la SCI qui est détentrice en pleine propriété d’un local lui même utilisé par la société dite d’exploitation. Cette même société d’exploitation, sera par le biais de cette opération de démembrement, propriétaire d’un usufruit temporaire et percevra donc le loyer au titre de l’occupation du local.
Ceci, aura pour effet d’améliorer la trésorerie de la société d’exploitation (via la détention de l’usufruit), mais également de réduire le résultat fiscal (via l’amortissement comptable de l’usufruit temporaire). Parallèlement, la SCI ne percevant plus de loyers car ne détenant plus l’usufruit ne sera alors plus imposable.
Concernant l’IFI, le nu-propriétaire des parts de la SCI ne sera pas redevable à l’impôt sur la fortune dans la mesure où seul l’usufruitier est redevable sur la valeur totale du bien. La société d’exploitation étant usufruitière des parts et qualifiée d’outil professionnel, elle sera alors exonérée d’IFI.
A l’extinction de l’usufruit temporaire, la pleine propriété sera reconstituée sur la tête du nu-propriétaire en franchise d’impôt (CGI, 1133). La SCI n’ayant pas opté pour l’impôt sur les sociétés, les règles de l’impôt sur le revenu se substitueront donc automatiquement à celles de l’impôt sur les sociétés.
Le démembrement direct du bien immobilier et non des parts de la SCI peut également être opéré. Cependant selon l’article 13-5 du Code général des impôts cette cession est désormais sous le champ d’application des revenus fonciers. Cela implique une taxation immédiate au titre des revenus fonciers dans son intégralité, ne bénéficiant plus d’un abattement pour la durée de détention au titre de la plus-value immobilière.
Nous l’avons vu précédemment le démembrement peut donc s’avérer intéressant et pertinent, toujours qu’il est indispensable d’en maitriser les effets. Mais qu’en est-il de l’approche bancaire ?
Le financement en démembrement de propriété est une technique pratiquée par les établissements financiers. Néanmoins, cette technique est sujette à quelques particularités notamment quant à la garantie et à l’octroi de prêts réglementés. Cette opération juridique peut être également intéressante afin de conforter la faisabilité d’un projet.
En effet, prenons l’exemple de votre enfant qui souhaite lever des fonds pour financer sa résidence principale. Sa situation peut être considérée comme fragile par l’établissement prêteur. Celui-ci est en capacité de demander votre caution solidaire en tant que tiers afin de sécuriser le financement. Cet acte de caution est engageant et peut être source de tensions. La donation de l’usufruit peut donc être un moyen de conforter les revenus de votre enfant tout en organisant la transmission de votre patrimoine.
Concernant les garanties, le bien démembré est par nature séparé en 2 parties distinctes. Afin d’avoir un droit sur la pleine propriété l’établissement bancaire peut être en capacité de solliciter une double garantie réelle appelée hypothèque tiers. Cette double garantie entrainera un coût plus élevé. Il existe cependant des solutions alternatives pour pallier à cela.
Enfin, une acquisition en démembrement ne donne pas droit à l’attribution d’un prêt à taux zéro. En revanche, être détenteur de l’usufruit ou de la nue-propriété n’exclut pas l’attribution d’un PTZ pour financer sa résidence principale.
En conclusion, le démembrement est un outil juridiquement et financièrement intéressant. Il est néanmoins important d’en maitriser la portée afin d’optimiser l’opération tout en assurant l’octroi d’un prêt bancaire dans des conditions optimales.
Meliorem Courtage sera à vos côtés afin d’assurer cette mission efficacement.
