Rédigé par
Andréa BochniakPublié le
10/8/2019
La question des garanties est fondamentale lorsque l’on souhaite souscrire un prêt qu’il soit immobilier ou à titre professionnel. Certaines garanties sont peu onéreuses mais les conséquences financières peuvent être importantes. C’est le rapport entre le coût et la portée juridique de l’engagement qui doit être retenu.
Les sûretés sont régulièrement imposées mais sachez qu’elles peuvent être négociées. Pour cela, il est intéressant de retenir le point suivant : la première garantie sera la qualité de votre dossier. Si votre projet est travaillé avec professionnalisme, le banquier pourra alors accepter de limiter ses garanties.
Ayant exercé de nombreuses années au sein d’un groupe bancaire, nous saurons dans votre intérêt négocier ce point qui est fondamental.
La suite de cet article a pour intérêt de vous aider à bien mesurer les effets et l’étendue de vos engagements.
Il s’agit de garanties couramment utilisées et qualifiées de sûretés réelles.
Le coût est relativement élevé, non dérogeable. Il dépendra de l’objet financé et du montant du prêt. C’est le notaire chargé de l’acte qui prélève ces frais et inscrit la garantie.
Elles permettent à l’établissement bancaire d’avoir un droit de préférence et un droit de suite sur le bien financé jusqu’à extinction de la dette. En cas de défaut de la part de l’emprunteur, le bien immobilier sera alors vendu aux enchères.
Le fruit de la vente sera affecté au remboursement du capital restant dû et si le produit n‘est pas suffisant, l’emprunteur devra rembourser la différence.
A noter : ces sûretés réelles peuvent être obligatoires dans certains cas, notamment si vous êtes éligibles à certains prêts réglementés tel que le prêt à l’accession sociale.
Il s’agit de sociétés privées qui vont cautionner votre engagement. C’est une garantie avantageuse pour l’établissement financier à plusieurs titres. D'une part, celui-ci ne supporte par le risque lié à une potentielle perte de valeur du bien financé. D'autre part, les organismes de cautionnement sont généralement des filiales de groupes bancaires.
Concernant l’emprunteur, si le produit de la vente est insuffisant par rapport au capital restant dû, il faudra alors rembourser l’organisme de caution.
A savoir : Le taux du crédit peut être négocié lorsqu’une caution est prise. Cela s’explique par une meilleure maitrise du risque ainsi que par la création de produit net bancaire pour l’établissement.
De plus, le coût d’une caution peut être négocié contrairement à des sûretés réelles où le tarif est fixe.
Le crédit logement fonctionne comme les sociétés de caution abordées ci-dessus. La particularité est la suivante : le prix de la garantie est composé d’une commission et d’une cotisation au fonds de garantie mutuel. En fin de prêt, l’emprunteur peut récupérer jusqu’a 75% de cette cotisation. Toutes les banques ne proposent pas cette garantie.
Les établissements financiers sont en mesure de demander ce type de garantie en complément d’une sûreté réelle afin de sécuriser le dossier de financement.
C’est souvent le cas lorsque l’investissement est réalisé par de jeunes emprunteurs avec une situation professionnelle non stabilisée ou considérée comme fragile.
C’est aussi le cas lorsque l’emprunteur est une SCI. La caution des associés est très souvent exigée. Cet engagement est peu onéreux mais la portée juridique importante. En cas de défaillance, la caution devra honorer la dette à la place de l’emprunteur sans attendre que la banque ait épuisé toutes les voies de recours.
A savoir : cet engagement de caution peut être limité en montant et en durée. Pour ce faire une argumentation pertinente doit être utilisée.
Cela consiste à l’inscription d’un droit au profit de l’établissement bancaire sur votre produit d’épargne. C’est une garantie de très bonne qualité à la fois pour le banquier et pour l’investisseur. Son coût est peu élevé en comparaison aux autres sûretés. Le titulaire du compte continue alors de bénéficier de la rémunération de son produit d’épargne. Il ne peut toutefois procéder à un retrait sans l’accord du créancier.
Point de vigilance : si votre crédit in fine arrive à échéance prochainement, il est pertinent de placer les fonds qui viennent en garantie du crédit sur un support peu fluctuant.
Le nantissement du fonds de commerce est très fréquent : souvent pris en sous seing privé, son coût est faible. En cas de vente du fonds de commerce le produit de la vente servira en priorité à rembourser le capital restant dû.
Le nantissement de fonds de commerce est régulièrement assorti de garantie complémentaire car celle-ci affiche une forte volatilité de sa valeur.
Comme le nantissement du fonds de commerce, il est simple à mettre en place et permet à l’établissement de bénéficier d'un droit de suite et d'un droit de préférence par rapport aux créanciers de second rang. Le risque de dévalorisation des actifs détenus par la société est également important, c’est pourquoi cette garantie est régulièrement couplée avec une autre sûreté.
La caution solidaire des associés est souvent exigée : nous l’avons déjà vu précédemment, si elle est peu onéreuse, l’engagement est important et la portée juridique étendue. Il faudra donc essayer de limiter cet engagement par un cantonnement dans le temps et en montant.
Ces sociétés apportent une véritable garantie alternative et sont un excellent levier pour obtenir un financement . Ces organismes ont pour objet de favoriser l’initiative économique. Les plus connus sont BPI et la SIAGI.
Cette solution offre un double avantage pour la banque : elle couvre bien souvent entre 50% et 70 % du montant emprunté mais aussi, elle permet de bénéficier d’une seconde analyse du dossier de financement.
Les sociétés de caution exigent que la caution des associés soit limitée. La quotité sera réduite à hauteur de la partie non couverte par l’organisme. L’ inconvénient pour le client est le coût qui peut néanmoins être financé par l’établissement bancaire.
Meliorem Courtage est présent pour vous accompagner et négocier au mieux vos intérêts. Les enjeux sont importants, le coût peut être significatif et les conséquences financières en cas de difficultés lourdes. Ce point doit faire l’objet d’une attention particulière.
