Est-il avantageux de créer une SCI pour acheter mon bien immobilier ?

Faut-il acheter un bien en direct en tant que personne physique ou faut-il privilégier la création d’une Société Civile Immobilière ?

L’acquisition d’un bien immobilier, au travers d’une SCI peut être intéressante, encore faut-il maîtriser les avantages, les inconvénients ,et impacts potentiels pour la demande d’un crédit.

Cadre général :

Une SCI dispose d’une personnalité morale propre avec ses actifs immobilisés et ses dettes. Elle est constituée de 2 associés au minimum, et affiche un libre choix de son régime fiscal.

Approche fiscale :

Au titre du régime de droit commun (IR), le bénéfice imposable sera donc réparti sur les associés personnes physiques en fonction de leurs pourcentages de détention du capital social.

Au titre de l’IS, l’avantage principal est constitué notamment par l’amortissement comptable de l’actif immobilisé. Ainsi par le biais de cette écriture comptable le résultat fiscal se verra minimisé et l’imposition réduite.

Mais attention à la revente dans le cadre du régime IS : la plus-value est calculée en réintégrant les amortissements réalisés, sans aucun abattement selon la durée de détention. Le taux de droit commun de l’IS est de 15% et 33% pour la plus-value à court terme. Il est de 16% pour la plus-value à long terme, quelle que soit la durée de détention du bien cédé.

Le régime de l’impôt sur le revenu est généralement moins attractif à court terme mais il est plus intéressant pour la plus-value : 19% de taxes et 15,5% de prélèvements sociaux (à venir 17,5%), en prenant en considération qu’avec les abattements légaux, l’exonération totale sera acquise respectivement au bout de vingt-deux (pour l’IR) et trente ans (pour les PS).

Approche économique :

Outre les aspects fiscaux, un des avantages de la SCI est celui de la simplicité de gestion. En effet, Il est plus aisé de partager des parts sociales que de partager un immeuble. La SCI constitue également un outil de transmission intéressant car la dette contractée pour cette acquisition viendra en diminution de la valeur réelle des parts sociales, ce qui diminuera donc significativement les droits de mutation.

Approche bancaire :

Le fait de s’associer avec une personne peut permettre d’assurer la bonne fin d’un investissement. Cela s’avère vrai notamment lorsque la solvabilité  d’un candidat affiche une certaine fragilité. Dans le cadre d’une association au travers d’une SCI le banquier va alors analyser la solvabilité globale de l’association en s’assurant que le majoritaire des parts respecte les normes d’endettement.

Cet outil juridique permet donc dans une certaine configuration de conforter la faisabilité d’un projet.

Concernant la responsabilité des associés, elle est par nature, réputée indéfinie et non solidaire.

• Indéfinie : Dans la mesure où la trésorerie de la SCI est insuffisante pour recourir à un paiement, le banquier peut alors demander aux associés d’alimenter personnellement le compte de la société civile.
• Non solidaire : Chacun des associés est responsable des biens et des paiements à effectuer selon leur quote-part de capital social.

Néanmoins, pour assurer une meilleure étendue de leurs garanties, les établissements financiers demandent en plus des garanties usuelles (habituellement une sûreté réelle) la caution solidaire de tous les associés. Ce qui aura pour pour effet d’engager pleinement la responsabilité de tous les détenteurs de la société. Il existe évidemment des alternatives afin de limiter cet engagement.

Face à toutes ces interrogations Meliorem Courtage vous propose de vous accompagner au mieux, en fonction de vos souhaits et particularités. Vous bénéficierez ainsi d’un conseil personnalisé, permettant de sécuriser votre investissement.